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亿达中国于大海:投身产业地产要耐得住寂寞 经得起诱惑

原标题:海洋中的亿达中国:加入工业地产必须抵御孤独和诱惑

自大连软件园1998年开业以来,亿达中国已经寻找工业地产21年了。 亿达坚持“以生产促城市,生产与城市相结合,协调发展,共同创造价值”的经营理念,以“轻重并重,以轻促轻”为发展战略。亿达在全国20多个一、二级省会城市开发、建设、经营和管理了40多个工业园区,工业面积超过1200万平方米。

如今随着数字化建设的逐步推进,亿达专注于新一代信息技术产业引领的八大战略性新兴产业,致力于打造智慧园区,并作为先锋继续走工业地产之路。

11月1日,在第五届中国城市(镇)运营商大会上,亿达中国高级副总裁于大海接受了中国在线房地产的专访。在分享亿达多年开发经营经验的同时,他也对工业地产提出了一些看法。

城市工业的发展离不开各级政府和各行各业“画一幅蓝图到底”的决心

据海说,亿达35年的创建、发展、改造和再开发离不开改革开放的伟大背景和机遇。

Yida成立于1984年,起初并没有涉足工业地产。 亿达最初是大连红旗镇的一个乡镇建筑装饰团队,后来进入房地产开发行业,成为大连第一个高素质的房地产开发商。

为了企业的可持续发展,亿达开始思考如何将企业拥有的优势与符合未来社会发展、得到政府大力支持并能为城市做出贡献的产业结合起来。 为此,亿达试图发展传统工业园区,但尚未扩大规模。

1997年底,大连市政府决心大力发展软件产业,促进产业升级。因此,亿达的转型方向决定了建设一个能够带动高端城市化的软件产业园。 1998年,大连软件园建成并开放。亿达走上了转型发展的道路。于大海称之为意大的最初发展阶段。

大连软件园作为亿达的第一个工业园项目,开创了一个全新的概念,叫做“政府帮助人民” 于大海说,当时当地政府将相对有限的财政资源投入到城市的基础设施建设中,导致公园投资出现一些短缺。 “亿达发展工业的愿望与政府的要求不谋而合 ”于大海说

这导致了政府与意达的首次合作。政府在支持和支持发展特定产业的政策方面给予了一些支持。一个以企业为市场主体进行投资、规划、建设和运营的大型园区已经建成。

在大连软件园的带动下,大连软件业收入快速增长,同时软件和信息服务业也出现了蓬勃发展。大连已经从东北的重工业基地变成了中国软件和信息服务业的龙头城市。 于大海说,政府逐渐意识到拥有丰富经验和实力的工业园区开发商和运营商的重要性。后者创造的园区载体是城市填补工业空空白、发展工业经济、提升产业升级能力的最直接、最有效的起点

在亿达看来,每个公园都离不开政府的深入合作和支持。 于大海总结说:“城市工业的发展离不开各级政府和各行各业为此绘制蓝图的决心。”。「没有对工业的独特见解,以及对工业发展规律的尊重和理解,单靠行政长官和行政长官的意愿,是无法达致城市工业健康发展的。」 “

基于产业内容,亿达选择了规划核心大都市区域

2006年,亿达进入武汉,走上了国家布局之路。先后在苏州、武汉、天津等城市启动新项目开发,投资建设大连生态科技创新城、武汉软件新城等新的大型工业园区。亿达已经开始进入专业聚会的阶段。

在走向全国的过程中,亿达在布局策略上有自己的考虑。 于大海说,亿达的布局首选是中国最重要的大都市地区。这些城市发达的经济水平和良好的产业基础更有利于亿达汇集国家战略性新科技产业。

于大海说,中国城市圈的发展有一个特点,即高端现代服务业集聚到中心城市,低端制造业分散到卫星城。随着城市圈的发展,低端制造业日益边缘化,高端现代服务业逐渐向中心城市靠拢。

这条法律催生了亿达的战略方向。将在珠海、京津冀、长三角、大湾、长江经济带中游、成渝都市圈、中原都市圈等中心城市较多的地区进行布局开发。"亿达关注几个国家级和几个区域性的大都市地区,最大范围约为15个。"

Yida强调中心城市的布局并不意味着它已经放弃了其他地区。亿达还提前仔细规划了一些次中心城市甚至卫星城市的布局。 于大海指出,必须从发展的角度来看待这个问题。“许多行政级别相对较低的城市的国内生产总值远远超过一些省会城市。这些城市有条件成为我们下一轮新的投资热点。这就是我们所说的项目开发圈文化。”

归根结底,亿达的选址是由其工业含量决定的。于大海强调,相对发达的中心城市有更多的发展基础和条件。对亿达来说,扩张项目不能以损害品牌为代价。 “如果我们接受一些三线、四线城市政府提供的良好条件,但缺乏相应的基础将产业集中到发展项目中,我们将会打碎自己的品牌 ”于大海解释道

Yida将工业发展放在第一位,因为sea认为品牌和利益是相辅相成的,以品牌为代价的单个项目的利益往往太快无法实现。“也许我们已经放弃了一些看似良好的快速发展机会,但稳定的运营和对社会及政府的责任在亿达之前就已经摆在首位了。”

要加入工业房地产行业,一个人必须能够承受孤独和诱惑。

在扩展犹太人的领地时,“异地复制”的模式是一个不可分割的话题。为此,于大海认为,对于特定的产业内容和客户群体,因为每个城市都有不同的产业基础、资源禀赋、人才供给等方面,所以不存在完全复制的可能性。

但是经过21年的实践,亿达发现其产业发展和服务理念体系可以在不同的地方复制,这被于大海称为项目复制的理念。

本着产业优先、顾客至上的原则,亿达从产业定位、园区规划设计、建设施工、招商运营、物业管理等方面形成并完善了相对规范的体系。它把这个系统复制到其他地方,然后根据城市的特点进行动态调整,围绕不同的产业方向建立高标准的园区。

然而,公园的建设并不总是一帆风顺的,会遇到很多困难。 于大海曾经说过,要成为一个工业区,一个人必须忍受孤独和诱惑。 “所谓对孤独和诱惑的容忍意味着我们不能只重视短期经济利益,”于大海在现场解释道。“这也是工业人士的共同愿望。 “

于大海指出,工业地产不能简单地在旺季获得丰厚利润。必须尊重和实现工业发展的客观规律。工业房地产具有交易频率低、决策周期长、持股比例大、回收期长等特点。这就决定了工业地产不能在短时间内快速发展,需要集约培育。

从事工业地产不仅要承受来自资本的压力,还要承受来自内心满足和成就感的压力。 “每个公园都像一颗未经雕琢的钻石。它需要我们用工匠的精神耐心地雕刻它。在实现园区和工业的同时,我们也实现了自己作为实业家的理想。 ”于大海感慨道

那么,如何克服工业地产的客观困难呢?针对这个问题,于大海表示,意大已经形成了自己的方法论。

其一是产城融合。于大海认为,产城融合首要的目的并不是平衡现金流,而是为产业园区提供更好的就近配套的服务。同时,城市配套、商住产品能够快速变现,反哺对产业园区的投入。

其二是在运营当中寻求更多效益。于大海指出,单纯依靠物业租金收入很难与支出相平衡,亿达通过科技手段建设智慧园区,探索创新型运营手段,在运营过程中开源节流,创造更多效益。

其三是以产业投资的形式,参与到分享行业与企业增长红利的群体中。于大海解释道:“无论从投资决策还是投户管理的各个方面,作为产业运营商的亿达都具有着先天优势。”同时他坦言,目前中国的产业地产金融存在一些不足,创新型金融工具的使用存在政策性的障碍和瓶颈。

行业竞争不失为好事运营商需有强大整合能力

随着产业地产的升温,越来越多的传统地产商开始向产业地产转型,行业内的企业面临着竞争加剧、收益减少的困境。但于大海认为,这不失为一件好事,“从经济发展的规律上看,一个行业的竞争越充分,对参与到这个行业中的所有人都有益处,特别是得到服务的政府、社会、企业和市民,对他们的益处更多”。

于大海强调,寡头垄断并不利于行业的发展,他认为,运营商的目光要达到城市高度,其首要工作就是整合社会上的有利资源。因此,亿达认识到产业地产的复杂性和多元性,坚持以开放的心态坚守在产业地产,整合社会的各个方面,特别是在细分领域上具有专业能力和特点的企业、机构及政府。

对于产城融合的未来,于大海表示传统的制造业将与城市逐渐分离,而亿达打造的商务园区,本质是“人脑+电脑”,聚焦国家战略新型产业,以低碳、绿色、环保为主的软件信息服务业等产业内容,在未来的产城融合过程中将形成优秀的匹配效应。为此,亿达开发的商务园区,往往都是1公里半径,3平方公里的面积。通过打造15分钟步行的工作和生活圈,让人们方便地享受良好的工作和生活配套环境。

同时,亿达亦在思考将丰富的线下运营经验与前沿技术相结合,打造数字化时代的智慧园区。于大海表示,亿达在深圳专门成立了易达云图,通过整合线上线下资源充分利用大数据、物联网、云计算等科技手段,致力于成为智慧园区全场景解决方案的提供商。“不仅是对亿达内部服务,也广泛向社会各界有需求的政府、机构、企业等开展服务。”于大海说道。

(责任编辑:DF318)

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