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王本龙离职销售增速不及1% 正荣地产究竟怎么了?

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Original Title:王龙奔辞职,销售额增长不到1%,郑融房地产的起源是什么:蔡华

序言:

管理企业就像开车,车上的人说话,车不稳;公共汽车上的人随时下车,汽车总是不停地停下来,然后速度下降.

自2019年以来,莆田系新兴上市公司郑融房地产(-HK)发生了一系列人事变动,甚至其子公司的首席执行官、副总裁、总经理等许多重要职位也相继出现。 也许,正因为集团“人来人往”太多,郑融房地产的发展速度在2019年也有所下降

频繁人事变动,郑融房地产的增长率已降至1%

以下。郑融房地产的人事变动浪潮始于2018年2月,仅在它登陆香港证券交易所一个月后。

2018年2月,公司前首席执行官林朝阳被调任为联合首席执行官。随后,2018年3月,林朝阳不再担任郑融房地产总裁,转而担任郑融工业发展集团董事长兼总裁。2018年8月,林朝阳辞去郑融房地产执行董事兼联合首席执行官职务,完全退出集团房地产业务部门。

同年8月,该公司前执行副总裁肖何春被调到郑融工业发展集团,并退出房地产业务。 2018年11月,前郑融房地产首席财务官联系公司秘密艺术部,讨论明恒的离职事宜。

进入2019年,郑融房地产人员变动更加频繁 仅在3月份,人力资源副总裁袁长之、房地产副总裁刘翔和房地产设计中心总经理陈伟相继离开公司。 随后,2019年4月,郑融工业发展集团首席财务官郑琳琳离职.

根据标准房地产研究所披露的数据,截至2019年上半年,郑融房地产拥有2014名员工,比2018年底减少153人,增长7.06% 如果将新员工考虑在内,郑融房地产人员的离职率可能会更高,甚至在2019年上半年接近10% 换句话说,在2019年上半年,郑融房地产业每10个人中就有一个会离开

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2019年11月10日,郑融房地产发布通知,确认集团联合首席执行官王龙奔辞职 王龙奔,年仅43岁,于2014年加入郑融房地产,从项目天津公司总经理开始担任集团首席执行官。不到4年时间就成为房地产“精英” 增长率下降到1%以下,郑融房地产1300亿元的收入无法实现。

正是在这不到4年的时间里,郑融房地产从一个默默无闻的小型住宅企业上升为全国知名的住宅企业品牌,成为上市企业之一。

去年,郑融房地产甚至在行业“规模竞争”中脱颖而出。 2018年,郑融房地产实现收入1000多亿元,同比增长54%,跻身民营企业50强。 然而,随着一系列人事变动,郑融房地产的收入增长迅速下降。

2019年上半年,郑融房地产实现收入586亿元,同比仅增长0.82%。 去年同期,郑融房地产收入为581亿元,比2017年增长170%以上

虽然人事变动和企业收入之间没有必然的联系,但公司团队,尤其是核心管理团队的稳定,是企业实现收入快速增长的重要保证

10月4日,郑融房地产宣布了2019年前三个季度的业绩 今年前九个月,郑融房地产累计实现收入900.1亿元。 与年初企业设定的1300亿元的年销售目标相比,郑融房地产仅完成了不到70%,过去三个月完成了400亿元的销售任务。郑融房地产面临巨大压力。

与收入下降相比,郑融房地产在土地储备方面的表现也令人担忧。

根据郑融房地产在2019年上半年财务报告中披露的信息,2019年上半年,郑融房地产仅新增22块土地,建筑面积约290万平方米。 去年同期,郑融房地产增加了33个地块,总建筑面积约590万平方米。

与2018年上半年相比,郑融房地产今年的土地面积减少了50%以上。 对于房地产企业来说,土地储备的短缺意味着企业未来的增长面临着“断供”的风险

一般来说,住宅企业的土地资源量与自身的财务状况直接相关 如果财务状况良好,企业有足够的资金,房地产企业将更有动力去拿地。 如果企业的资本链有问题,即使需要频繁发行债券,那么企业自身对土地收购的热情自然不高。 由于频繁的资本市场融资,郑融房地产的短期债务很高。不幸的是,郑融房地产属于后一类。

10月31日,郑融房地产宣布企业计划发行年息9.15%,总金额3亿美元的优先票据。 11月6日,郑融房地产宣布相关票据已获批准,并将于2019年11月7日上市发行和交易

据统计,这是郑融房地产自今年以来的第八次美元融资。 2019年全年,郑融房地产共发行18亿美元债券和2亿美元海外可持续债券

值得注意的是,郑融房地产发行的美元优先票据融资成本在8%以上,部分票据融资利率达到10.5%,企业融资成本较高 较高的融资成本无疑给郑融房地产公司带来了更大的偿债压力,对企业自身的发展产生了很大影响。

特别值得注意的是,自2019年以来,美元在国际市场持续升值,美元债务转换的人民币金额也相应增加,这无疑给依赖海外融资的郑融房地产带来了更大的压力。

根据2019年上半年业绩公告披露的信息,截至2019年上半年,郑融房地产贷款总额为525.29亿元,一年内需要偿还249.02亿元。第二年偿还金额为127.44亿元。二至五年偿还143.42亿元;五年后,将偿还5.4亿元。

相比之下,2019年上半年,郑融房地产实现净利润仅为11.79亿元,利润率仅为8.64%,与企业自身数百亿的短期债务相比,可谓“沧海一粟”。 郑融房地产只能通过不断借贷新债和偿还旧债来维持。如此巨大的债务压力也限制了郑融房地产公司持续占有土地的能力。

对郑融房地产来说,这是一个非常危险的经营局面:销售增长率下降过快,企业净利润低于债券发行率,短期偿债金额大.从长远来看,郑融房地产可能会陷入频繁发债和破产的商业困境。 对郑融房地产而言,企业未来将进入艰难的调整期。 结论:“客观地说,郑融房地产目前的困境是许多房地产企业的通病。然而,人员流动过于频繁加剧了这一问题的严重性,同时也使得解决这一问题更加困难。

稳定管理团队,降低债务规模,减轻企业偿债压力.这些将是郑融房地产业在未来一段时间内必须下定决心解决的主要问题。 然而,随着房地产市场快速发展期的结束,郑融房地产能否及时解决企业面临的问题仍不得而知。